土地をお持ちの方や、土地や親御さんが住んでいるお住まいを
相続する予定の方は相続対策・節税対策を考えているかと思います。
今回は、有効な土地活用方法をご紹介いたします。
相続対策の失敗
基本的な相続対策を簡単にご説明いたします。
土地に関わる相続対策として更地に賃貸住宅を建設することで、
貸家建付地という扱いになり土地の評価額は2割減額されます。
また建物の評価額は現金の約6割減のため、
現金をそのまま相続するよりも建物を建築することで相続対策になります。
「相続対策＋安定した収益確保」を目的に賃貸住宅で土地活用を検討する方は多いと思いますが、
その中でもアパート・マンションを検討する方が多いのではないでしょうか。
ただこのご時世、アパート・マンションで安定した収益を確保することは難しいです。
というのもアパート・マンションで最も重要なのは立地です。
結局、立地が良くなければ入居者は集まらず安定した収益にはつながりません。
またアパート・マンションは比較的に投資額が高額なので、高い入居率を保つ必要があります。
よくある失敗例として「高すぎる投資＋低い入居率」のアパート・マンションを
ハウスメーカーの話を鵜吞みにして購入することが挙げられます。
ここでハウスメーカーの話を鵜吞みにして
アパート・マンションを購入した相続対策のよくある失敗例をご紹介いたします。
「高すぎる投資＋低い入居率」で結果的に負の資産ばかりが残り銀行返済が間に合わずに
相続対策どころではなくなったという事例です。
賃貸住宅を建設したことで一時的な相続対策にはなりますが、
将来的には低入居率に合わせて一括借り上げ率の減少交渉も始まり
結果としては負の遺産になってしまいます。
つまりハウスメーカーの話を鵜吞みにして安易な選択を行うことで最悪の場合、
負債のみ残り銀行返済が行えない状態（＝自己破産）になってしまいます。
安易な選択をすることで負の遺産を将来背負うことになりますので
是非慎重にご検討くださいませ。
重要なのは自分の土地条件・予算に合わせた最適な土地活用をすることです。
相続対策に向けたおすすめの土地活用商品
我々は土地の広さや立地条件および予算感で最適な土地活用をご提案いたしますが
今回のコラムでは土地活用商品のひとつをご紹介いたします。
それは障がい者グループホームです。
障がい者グループホームとは、比較的軽度な知的・精神障がい者の方が共同して生活するお住まいです。
現状、障がい者の方のお住まいの供給率は足りておらず国としても
障がい者グループホームの普及を推進しております。
供給率が足りていないこともあり、入居率がかなり高いことがポイントです。
障がい者グループホームによる土地活用は、安定した収益はもちろんですが、
地域貢献・社会貢献に繋がり地域にとって求められる土地活用になります。
銀行からの借り入れに関しても、
アパート・マンションは「かぼちゃの馬車」問題の影響もあり融資が通りにくくなっていますが、
障がい者グループホームは高い収益性が見込まれ融資が通りやすいです。
実際に我々も広島県内の多くの障がい者グループホームを携わらせていただいております。
なぜ福祉施設が相続対策に有効なのか？
障がい者グループホームがおすすめの土地活用商品であることは
上記にてご説明いたしましたが具体的にどういった特徴があるのか、もう少し詳しくご説明いたします。
ポイントは3つございます。
市場性・ニーズが高い（供給率の低さ・高入居率）
こちらは先ほどもお伝えした通り、全国的に障がい者の方のお住まいは足りておりません。
今後ますます障がい者グループホームの数が増えてきて総量規制が見込まれます。
行政から総量規制の勧告がでる前に今のうちに、始めることが重要です。
立地条件
次に立地条件です。
アパート・マンションは駅近くの好立地いわゆる一等地でないとなかなか入居者を集めることが難しいのに対して
障がい者グループホームはむしろ二等立地の方が好ましいです。
というのも現実問題、駅近くや住宅地だと近隣からの反対運動が起きるケースがございます。
ですので二等立地が障がい者グループホームの運営には好ましく、
近くにコンビニエンスストアがあることやバス停が近くにあることなど一定の基準を満たせば運営可能です。
行政ごとの規定等細かいことは建築予定地の条件を調べる必要がありますが、
少なくともアパート・マンションに比べると土地を選びません。
国による後押し
最後に国による後押しです。
少し障がい者グループホームの背景をお伝えしますと
今までの障がい者の方のお住まいは施設集約型のもので山奥などに隔離されているものが多かったです。
近年では、施設集約型から地域密着型へ移行することが国の方針であり
国としても地域に根付いた障がい者グループホームの普及を推進しております。
相続対策のまとめ
いかがでしたでしょうか。
今回は土地活用商品のひとつである障がい者グループホームをご紹介させていただきました。
安定したストック収益で高利回りの障がい者グループホームを是非ご検討ください。
他にも土地に合わせた最適な土地活用をご提案いたします。
多くの情報がある中で土地活用を専門にしている「えすゴリの土地活用」に是非1度ご相談ください。
